民革周口市委

     一、我市房地产业发展现状
    （一）2015年第一季度全市房地产业运行情况：第一季度，全市完成房地产开发投资22.96亿元，同比增长6.3%；施工面积986.23万平方米，同比下降5.7%；新开工商品房面积143.55万平方米，同比增长7.1%。竣工商品房面积45.86万平方米，同比下降7.7%；批准商品房预售面积130.15万平方米，同比下降3.6%。商品房销售面积94.47万平方米，同比增长17.7%；成交金额33.59亿元，同比增长22.1%；销售均价3556元/平方米，同比上涨3.8%。全市二手房成交4.32万平方米，同比下降39.3%；成交金额0.85亿元，同比下降7.9%。从第一季度统计数据看，全市的房地产完成房地产开发投资、新开工面积、销售面积等均出现同比增长态势，运行态势总体平稳。但中心城区房地产业形势不容乐观，中心城区第一季度完成房地产开发投资8.94亿元，同比下降7.2%；施工面积286.03万平方米，同比下降22.3%；新开工商品房面积15.76万平方米，同比下降78.7%。竣工商品房面积22.23万平方米，同比下降24.6%；批准商品房预售面积27.23万平方米，同比下降26.5%；商品房库存量在30万平方米以上。商品房销售面积32.85万平方米，同比下降8.0%；成交金额13.81亿元，同比增长6.3%；销售均价4203元/平方米，同比上涨15.6%。二手房成交2.14万平方米，同比下降12.1%，成交金额0.49亿元，同比下降20.4%。从数据来看，中心城区房地产业呈现全面下滑态势。
   （二）2015年4、5月份房地产业运行情况。4月份全市商品房成交面积17.85万平方米，同比下降30.3%，环比下降43.9%；成交金额6.93亿元，同比下降23.9%，环比下降39.7%；中心城区商品房成交面积10.29万平方米，同比下降32.3%，环比下降24.6%；成交金额4.49亿元，同比下降21.2%，环比下降22%。5月份全市商品房成交面积21.7万平方米，同比下降1.2%，环比增长16.3%；成交金额7.67亿元，同比下降6.1%，环比增长7.4%。中心城区商品房成交面积10.1万平方米，同比下降31.9%，环比下降1.9%；成交金额4.17亿元，同比下降30.5%，环比下降7.2%。
    从以上数据看，4、5月份与第一季度相比，商品房销量、销售额明显下降，5月份全市数据出现环比增长，说明全市房地产业有一定的回暖迹象，但总体仍呈现出继续下滑态势。
    二、我市房地产业发展中存在的主要问题
    （一）市场销售压力较大。国家一些宏观政策在一定程度上抑制了部分人群的购房积极性，多数有意向购房者，在等待房地产市场下行的最低拐点，买最便宜的房子，持币观望心理严重。据调查，开发区房地产企业2014年销售数量与上年同期相比下降了40%，今年1月至5月与上年同期相比下降了35%，天鹏皇朝、东来尚城、开元新城等几家房企每月销售不足5套房，个别企业月销售房数为零。商水县目前商品房存量约52万平方米，预计到年底将会增加到约63万平方米，未来销售压力进一步增大。
    （二）企业发展所需资金缺口较大。一是销售市场疲软，资金回笼缓慢。二是商业银行、金融机构对房地产市场的支持不够，处于保守观望和银根收缩态势，购房贷款不按时发放、企业贷款收而不放、应放不放等问题，严重影响了企业的开发经营和销售业绩。三是少数房地产开发企业涉及非法集资，导致企业资金链断裂。如商水县金水湖花园因资金紧张，一些项目已部分停工，个别项目甚至出现拖欠工资、料款等现象。据有关部门统计，商水县房地产领域工资拖欠案件比去年同期上升300%。
    （三）房地产市场行为有待规范。少数房地产开发企业涉及非法集资，在销售不理想的情况下，通过少批多建、违法施工，一房多卖、重复抵押等方式回笼资金，如“锦都”小区项目、馨莲名苑项目。有的企业为了规避延期交房带来的违约金，在未经竣工验收的情况下就强行交房，引发社会矛盾，如九号院项目。这些问题造成负面影响很大，导致居民对房地产开发企业信任度降低。
    （四）公共服务资源配套滞后。公共服务资源，如：教育、医疗、交通、养老等配套滞后，不能满足群众需求，导致房地产市场发展潜力不足，引领集聚能力不高。如：融辉城作为一个特大型社区，仅有东侧连接周商大道一处出口，2014年底，企业自己出资修通了融辉城连接商水县产业集聚区的纺织路，但还是远远满足不了社区居民出行需要。东新区功能定位明确，发展潜力巨大，但购物、出行等问题还是制约东新区房地产业发展的短板。
    三、促进房地产市场平稳健康发展的建议
    （一）探索房地产销售新形式。建议引导商品房存量较多的项目、楼盘，作为棚改安置房和公共租赁住房房源，其户型面积标准可适当放宽，打通商品房与保障性房转化通道。鼓励支持房地产项目转变为公租房或棚改安置房项目，允许其适当调整规划建设条件，优化户型结构，完善土地手续。在城中村改造中适度控制实物补偿标准，鼓励实行货币化安置，积极帮助拆迁居民用货币补偿款自主购买商品住房。同时，降低房地产开发企业保障房配建比例，保障房配建比例从5%降低至3%。
    （二）加强资金支持和专项资金监管。鼓励银行、金融机构在防范风险的前提下, 加大对房地产业资金支持力度，合理配置信贷资源,支持资质良好、诚信经营的房地产企业开发建设普通商品住房,积极支持有市场前景的在建、续建项目的合理融资需求。对居民自住和改善性住房贷款，商业银行应严格按照有关要求执行首付比例，合理确定贷款利率。改变规费征收方式，适当调整征收方式，分期或缓期征收有关规费。清理不合理的收费项目,对资信良好的企业可适当调整城市基础设施配套费交存比例，缓解开发企业资金压力。
加强商品房预售资金监管，尽快实施《周口市商品房预售资金管理办法》，防止房地产开发企业在预售商品房项目未竣工前将预售资金挪作他用，确保新建商品房项目的后续建设，最大限度防范开发项目烂尾、延期交房、配套设施不到位及房屋质量等问题的发生。规范商品房预售行为，促使房地产开发企业规范经营、公平竞争，形成良好的市场秩序和环境。
制定《周口市住宅专项维修资金管理办法》，加强住宅专项维修资金监管，为加强维修资金管理提供制度保障。落实《关于加强中心城区住宅专项维修资金管理的通知》精神，对维修资金的缴存进一步明确。实施中心城区房屋维修资金专项治理行动计划，对中心城区房屋维修资金进行清查治理。
    （三）进一步规范房地产开发经营行为。要求房地产开发企业依法依规从事房地产经营，通过技术创新、管理创新、服务创新，建“绿色”建筑、创企业品牌。对资信不良、质量低劣及违规建设、交易的房地产开发企业，记入不良行为记录或者列入“黑名单”，对其开发经营行为实行一定的限制，确保企业对自身负责、对市场负责、对社会负责。
    （四）提高公共服务资源配套。加强房地产开发项目特别是中心城区房地产开发项目配套基础设施建设管理，严格执行市政府颁发的《关于加快完善中心城区房地产开发项目配套基础设施建设管理的意见》规定，并尽快制定出台全市《房地产开发项目配套基础设施建设管理意见》和实施细则。要求房地产企业开发的住宅小区，内部室外配套基础设施应当与房地产开发项目同步规划、同步设计，并按照建设项目修建详细规划，确定建设时序、建设期限，完成建设并投入使用，完善住宅小区使用功能，提高住宅小区建设品质。